Kleinere Pools, weniger Wohnfläche – Mallorca setzt neue Bauvorschriften für Fincas in Kraft

Frühjahr 2020  – Mallorcas Wirtschaft leidet massiv unter den Auswirkungen der Corona-Pandemie. Rund 40 Prozent des Bruttoinlandsprodukts der Balearen stehen auf dem Spiel, wenn die Touristen ausbleiben. Mit gut 20 Prozent BIP-Anteil stellt die Bauwirtschaft den zweitgrößten Wirtschaftsfaktor dar.

Nun erfährt auch dieses Segment einen herben Dämpfer, allerdings nicht durch die Pandemie, sondern ein neues Gesetz der Inselregierung, das am 25. Mai 2020 in Kraft trat.  Das „Decreto Ley 9/2020 de medidas urgentes de protección del territorio de las Illes Balears“ beschränkt massiv die Bebauungsmöglichkeiten im ländlichen Raum.

Natur- und Ressourcenschutz zu Lasten der Bauherren

Wer sich den Traum des Baus der eigenen Finca auf Mallorca erfüllen wollte, musste sich bisher schon an strenge Bebauungsvorschriften halten. Die Grundstücksvorgaben für einen Neubau im ländlichen Raum betrugen je nach Gemeinde und Kategorisierung des Grundstücks im Territorialplan von Mallorca zwischen 14.000 und bis zu 50.000 Quadratmeter.

Doch nun hat sich die Links-/Grüne-Koalition die Haus- und Poolgrößen vorgenommen. Einmal um Wasser-Ressourcen zu sparen, doch auch konkret, um die angeblich durch touristische Vermietung motivierte und unverhältnismäßige Überdimensionierung von Einfamilienhäusern (viviendas unifamiliares) im ländlichen Bereich (rústico) auf ein „verhältnismäßiges, angemessenes und vernünftiges Maß“, zu reduzieren, wie es im Vorwort des Gesetzblattes heißt.

Die Formel „Viel Grund ist gleich viel Haus“, das war einmal. Fünf oder sechs Schlafzimmer im Haupthaus, Gästehäuser und vielleicht auch zwei Pools auf 50.000 Quadratmetern?

Die Zeiten sind unter dieser Regierung erst einmal vorbei. Maximal 900 m³ umbauter Raum sind nun nur noch erlaubt, bisher waren es 1.500 m³. Das entsprechen bei durchschnittlichen 3 Metern Raumhöhe maximal 300 Quadratmetern konstruierter Fläche. Neu ist auch, dass dieser maximal umbaute Raum nun die Summe aller Gebäude (z.B. auch die Garage) betrifft, nicht mehr nur das Haupthaus.

Construcción und Ocupación – der Unterschied

Das spanische Baurecht unterscheidet zwischen überbauter Fläche (Construcción) und belegter Fläche (Ocupación). Zur überbauten Fläche, oder auch konstruierter Fläche zählen alle überdachten Gebäudeteile, also nicht nur die Innenräume, sondern zum Beispiel auch überbaute Terassenflächen, feste Carports etc. Die konstruierte Fläche wird üblicherweise bei Immobilienexposés ausgewiesen, die in anderen Ländern häufig ausgewiesene Wohnfläche, die Balkone etc. nur anteilig berechnet, ist in Spanien keine übliche Größe.

Zur belegten Fläche (Ocupación) zählen neben den Grundflächen der Erdgeschosse sämtlicher Gebäude auch alle darüber hinaus versiegelten Flächen eines Grundstücks. Also zum Beispiel die Terrassenumrandung eines Pools und auch der Pool selbst. Das Baumaterial ist dabei unerheblich, eine Holzverplankung zählt hier genau so wie die Steinumfassung.

Früher waren bei ländlicher Bebauung bis zu 3% konstruierter Fläche erlaubt und bis zu 4% belegter Fläche. Ab Juni 2020 werden inselweit einheitlich beide Flächen weiter beschränkt, mit Maximum 1,5% Construcción und halbierter Ocupación, nämlich maximal 2% der Grundstücksfläche. In einigen, besonders schützenswerten Zonen gelten sogar noch niedrigere Koeffizienten (1,0% Construcción / 1,5% Ocupación).

Pools in Größe beschränkt

Vor allem für ausländische Investoren ist eine Finca ohne Pool absolutes „no-go“ und auch die Mallorquiner schätzen das kühle Nass am Zweitwohnsitz auf dem Land. Eine Zählung der Universität der Balearen vor einigen Jahren ermittelte 40.000 Pools allein auf Mallorca, eine Zahl, die inzwischen eher größer als kleiner geworden sein dürfte. Der hohe Wasserbedarf aufgrund der Verdunstung im Sommer ist der Regierung schon länger ein Dorn im Auge. Während der Trockenzeit im Juli/August ist es den Hausbesitzern untersagt, ihre Pools nachzufüllen. Es gingen sogar Gerüchte um, dass manche Gemeinden gar keine Baugenehmigungen für Pools mehr erteilen würden.

Die neue gesetzliche Regelung ist hier ein Kompromiss. Pools werden weiterhin gestattet, aber in der Größe stark limitiert. 35 Quadratmeter beträgt jetzt die maximale Fläche und das Fassungsvolumen wurde auf 60 m³ begrenzt. Damit sind die meisten Standardpools mit 8×4 Metern weiter möglich, wer allerdings vom von einem zweiten Pool, z.B. für Kinder, träumt hat Pech, denn pro Grundstück ist nur noch ein Pool erlaubt.

Rechenbeispiel Neubau Finca

Wer heute ein 20.000 Quadratmeter großes Grundstück erwirbt, kann es nicht mehr mit maximal 450 Quadratmetern konstruierter Fläche bebauen, sondern nur noch mit maximal 300 Quadratmetern, verteilt auf alle Gebäudearten. Die Ocupación beträgt maximal 400 Quadratmeter im Gegensatz zu den früher möglichen 800 Quadratmetern.

Die Immobilienexperten von Porta Mallorquina haben die Änderungen von 2019 auf 2020 anhand verschiedener Grundstücksgrößen dargestellt (grüne Tabellen) und beispielhaft einem typischen Neubau mit Wohnhaus, überdachter Veranda (Porche) und Pool mit umlaufender Terrasseneinfassung entstehen lassen, jeweils auf einem Grundstück mit der nach wie vor geltenden Mindestgröße (14.000 m2).

Das Rechenbeispiel zeigt, dass ein Kauf eines großen Grundstücks von z.B. 50.000 Quadratmetern in Bezug auf die Bebauungsmöglichkeiten (konstruierte Fläche = construcción) keinerlei Vorteile gegenüber einem 20.000 Quadratmeter großen Grundstück mehr bringt.

„Wer eine Finca mit 5 bis 6 Schlafzimmern für Familie und Gäste sucht, kann künftig nur noch auf Bestandsimmobilien zurückgreifen.“,

stellt Timo Weibel, Managing Director von Porta Mallorquina fest. Grundsätzlich begrüßt er den Landschafts- und Ressourcenschutz auf Mallorca, doch warum die Regierung gerade jetzt in Zeiten von Corona diese Maßnahme umsetzt, kann er nicht nachvollziehen. So wie die gesamte Wirtschaft, blickt gerade auch der Bau-Sektor in eine ungewisse Zukunft.

„Es leuchtet nicht ein, warum zwei Häuser mit 3 Schlafzimmern auf je 20.000 Quadratmetern die Ressourcen mehr schonen sollten als ein großes Haus mit 6 Schlafzimmern auf 50.000 Quadratmetern Grund.“

Die Nachfrage nach großen Anwesen sei nicht nur bei Ausländern hoch, auch mallorquinische Familien statten ihre Landsitze eher großzügig für die ganze Familie aus. Zudem werden durch die Gesetzesnovelle die nach wie vor überwiegend im Eigentum der Einheimischen befindlichen Grundstücke im Wert gemindert, so dass auf einen Schlag Vermögenswerte der Mallorquiner vernichtet worden sind. Darüber hinaus werden etliche lokale Unternehmen der Baubranche wirtschaftlich betroffen sein, in denen überwiegend spanische und mallorquinische Arbeitnehmer beschäftigt sind

Preise für Fincas werden eher steigen

Inhaber von großen Landsitzen, die legal erbaut wurden und im besten Fall noch über eine Vermietungslizenz verfügen, dürften sich hingegen freuen, denn dieser Immobilientyp wird jetzt ein noch knapperes Gut auf Mallorca. Die Immobilienexperten von Porta Mallorquina rechnen damit, dass die Preise für Fincas in attraktiven Lagen weiter steigen werden. Wer also gerade überlegt zu kaufen, sollte sich bald entscheiden, denn günstiger werde es nicht mehr, davon ist Timo Weibel überzeugt.